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年报观察|金地商置涨跌之间

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年报观察|金地商置涨跌之间

观点网 房地产行业的寒潮仍在持续,寒气正在每一家房企当中传递。3月12日晚间,金地商置集团有限公司披露2023年业绩数据,财报指标的波动似乎在诉说着这家房企过去一年的不易。数据显示,2023年全年,金地商置商业收入174.52亿元,同比增长69%,但公司持有人应占溢利3.43亿元,同比减少85%。前些年,得益于金地集团的扶植,金地商置的规模及业绩在短时间内得到了迅速攀升。过去一年,在楼市下行与债务的双重压力之下,金地商置亦不可避免受到波及。从财报披露的数据来看,金地商置受到的影响不仅仅来自盈利层面,投资端、融资端等方面亦或多或少受到波及。利润涨跌间对于金地商置交出的这份成绩单,市场并不意外。数据显示,2023年全年,金地商置实现总收入174.52亿元,而去年同期为103.02亿元,同比增长69%,期内毛利为36.13亿元,同比增长55%。相较于前两个指标的正向增长,金地商置期内实现公司持有人应占溢利为3.43亿元,而去年同期为23.24亿元,同比回调85%。对比前些年的业绩表现来看,金地商置已然出现了利润三连降。据了解,金地商置成立于2013年,作为金地集团的成员企业,这个港股上市平台一直被寄予厚望。过去几年,受益于金地集团的输血与扶植,金地商置规模及业绩得以迅速壮大。观点新媒体查阅发现,成立仅一年时间,该公司销售额便突破百亿,同期营业收入上涨831.04%至21.68亿元,净利润实现3.61亿元。随后因收购广电地产、上海启客集团等,金地商置经营业绩再度扩容。数据显示,到2020年,金地商置销售额达到751.7亿元,同年营收达到168.84亿元,净利润上涨14.6%,达到43.55亿元。进入2021年,伴随着房地产行业调整不断升级,金地商置的表现亦逐渐回归平淡。同年,该公司营业收入下降15.99%至141.85亿元,净利润同比下降7.82%至40.14亿元;随后的2022年,两项指标分别回落27.37%及42.44%,为103.02亿元及23.11亿元。从最新披露的数据来看,净利润水平进一步下探。金地商置提到,主要原因是本年度物业存货计提大额减值所致。数据显示,受国内房地产市场的不利变化影响,年内,金地商置就物业存货计提减值共计损失4.08亿元,同时就应收账款计提减值亏损3.26亿元。实际上,在金地商置成立之初,该公司将自身定义为地产综合开发和资产管理平台,致力于商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。从目前情况来看,非住宅板块的地位及业绩贡献,仍非主力。2023年全年,金地商置实现物业发展分部收入为162.64亿元,于总收入当中占比从86%进一步提升至93%;物业投资及管理分部收入为11.29亿元,占比降低四个百分点至7%。有市场人士认为,随着非住宅板块进一步成熟,该公司的业务结构有望得到改善。数据显示,2023年全年,受全国楼市下行影响,金地商置实现合约销售总额355.78亿元,同比减少42.4%,但投资物业均实现一定的涨幅。截至2023年年末,金地商置于国内持有已开业的投资物业(包括转租物业)总建面为335万平方米,同比增长35%,录得租赁及相关服务收入21.7亿元,同比增长14%。商办业务方面,持有在运营的商办项目总建面为107万平方米,录得租赁及相关服务收入总额11.1亿元,同比增长9%。其中,深圳南山区深圳威新科技园1、2期全年平均出租率达94%。同时,深圳威新科技园3期出租率已达83%。产业园方面,报告期末,该公司持有在运营的产业园总建面200万平方米,录得相关租赁及服务收入8.3亿元,同比增长24%,稳定运营期的产业园项目平均出租率达95%或以上。租赁住房方面,年内该公司亦录得收入约人民币2.3亿元,同比增长约5%。金地商置亦强调,该集团持有的拟建及在建投资物业也将相继投入运营,并将持续为集团带来稳定收益及现金流入。投融资减少2024年开年,金地集团的压力仍在。有数据显示,年内金地集团需要处理至少121亿元的公开债务,仅上半年便有五笔债券面临到期,合计余额80亿元,另有一只本金额为11亿元的公司债面临回售。1月12日召开的金地集团临时股东大会上,金地集团代理董事长黄俊灿对投资者表示,金地没有主动不还债的想法,公司正在千方百计、使用各种各样的方法筹措资金,如期偿还债务,以保证自身债务不出现违约情况。与此同时,金地集团宣布,意欲抵押质押部分优质资产向金融机构融资。作为金地集团旗下成员企业之一,金地商置不可避免受到影响,主要表现在投融两端骤减。投资端,于2023年期间,金地商置共计收购了两个土地项目,应占规划总楼面面积约10.91万平方米,支付的应占代价约5.08亿元,平均土地收购成本为4700元/平方米。2021年全年,该公司完成收购40个土地项目,规划总楼面面积约768.6万平方米;2022年,收购5个土地项目,涉及总楼面面积约37.7万平方米。对比之下,近两年金地商置在土地端的投资明显缩减。于2023年12月31日,该公司土地储备合共1607万平方米,同比减少16.91%;其中,约27%的土储位于北京、上海、广州及深圳四个一线城市;56%位于二线城市,包括南京、苏州、杭州、青岛、武汉、长沙、成都、昆明、济南、南昌、徐州、温州等;其余17%位于三线及其他城市。投资端以外,金地商置在资金端亦面临压力。报告期内,该公司完成了102.67亿元的银行贷款,其中90.55亿元贷款为有抵押的长期银行贷款,年内已偿还银行贷款及其他贷款人民币61.24亿元。截至2023年年末,金地商置录得银行及其他贷款总额共计114.53亿元,年利率介乎3.15%至7.36%,债务净额为176.89亿元,同比微增0.98%;报告期末,该公司债务净额比率为67%,较2022年同期上涨两个百分点。年报还提到,该公司需在年内偿还的短期、长期银行及其他贷款共计12.17亿元,同时,需在一年内偿还的关联方贷款为0.64亿元。第二年内偿还的贷款共计15.42亿元,第三年至第五年内偿还的贷款为74.32亿元,五年以上的贷款为126.02亿元。报告期末,该公司的存款、银行及现金余额为51.62亿元。整体来看,金地商置过去一年的融资状况看似乐观,但从不断加强资产抵押力度来看,或许能够反映出企业资金链的现状。财报数据显示,2023年,金地商置通过抵押投资物业获取银行贷款,其中所涉及的投资物业资产值共计146.42亿元,而2022年同期为16.66亿元。2022年,该公司并未出现抵押发展中物业、待出售物业、受限制资金获取银行贷款的情况,但2023年接连抵押上述三项资产,资产价值分别为31.9亿元、2.01亿元、2.41亿元。计算下来,2023年全年,金地商置涉及抵押的资产总值达到182.73亿元,较2022年大幅增长996.82%。通常来说,商业银行为了降低自身经营的风险,在为企业提供贷款时,一般会要求企业以优质资产作为抵押,这类情况在过去一年尤为明显。虽然行业政策迎来转向,但融资环境仍旧难言回暖。本文源自观点网

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